آیا کارشناسان رسمی دادگستری می توانند برای زمان آتی تعیین اجاره بها نمایند؟

“نظریه مشورتی” قسمت ۴۸؛ آیا کارشناسان رسمی دادگستری می توانند برای زمان آتی تعیین اجاره بها نمایند؟

درخواست از کارشناسان رسمی برای تعیین اجاره بها سالهای آتی یک ملک استیجاری که معمولا سه یا پنج سال می باشد عموما توسط بانک‌ها یا ادارات دولتی صورت می‌گیرد، پرسشی که مطرح است، آیا تعیین اجاره برای سال‌های آتی مبنای قانونی دارد؟ آیا کارشناسان رسمی موظف به اعلام اجاره برای سالهای آتی می باشند؟

شورایعالی محترم کارشناسان رسمی در نامه  شماره  ۸۵۱-ش-۰۳  مورخ ۲۴ اردیبهشت ۱۴۰۳  خطاب به کانونهای کارشناسی کشور و در پاسخ به پرسش شماره ۱۴، به تعیین اجاره بهاء برای سالهای آینده اشاره نموده و اعلام داشته است  “در مواردی که تعیین اجاره بهاء برای #سالهای_آینده محاسبه می گردد، اجاره بهای یک ماه از هر سال بصورت جداگانه محاسبه، سپس مبالغ اجاره بهای یک ماهه هر سال با همدیگر جمع می گردد و دستمزد کارشناسی، طبق ماده ۱۳ تعرفه محاسبه می گردد،”
نگارنده به دلایل زیر اعتقاد دارد تعیین اجاره برای سالهای آتی نه تنها هیچ گونه مبنای علمی و فنی و حقوقی نداشته بلکه می تواند برای کارشناسان پیامدهای منفی در پی داشته باشد

–  به نگاهی به آمارهای رسمی بازار مسکن و اجاره بها، شاهد افت و خیزهای شدیدی می باشیم، مطابق نرخ های تورمی اعلامی از مراجع مسئول، رشد اجاره بها بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۳ مثبت، از ۹۳ تا ۹۵ منفی و برای سالهای بعد از ۱۳۹۵، مثبت و صعودی بوده است، در چنین شرایط نابسامانی عملا پیش بینی اجاره بها سالهای آتی غیرممکن می باشد،

– در شرایطی که هیچ مرجعی، مشخصا، مرکز آمار و بانک مرکزی بعنوان متولیان ارائه آمار، هیچ آمار و پیش بینی برای رخدادهای اقتصادی آینده اعلام نمی نمایند، چگونه ممکن است کارشناسان رسمی که فاقد دانش لازم در خصوص موضوع مورد بحث می باشند، بتواند تحلیلی صحیح از نرخ تورم سالهای آتی داشته و بر آن اساس اعلام اجاره نمایند؟ همانگونه که افزایش یا کاهش نرخ ارز یا طلا، سکه و بورس قابل پیش بینی نمی باشد پس منطقا تورم اجاره بها برای سالهای آتی هم قابل پیش بینی نخواهد بود،

– نگارنده در هیچ منبع و مآخذ‌ و  قوانین و مقررات مرتبط با کارشناسی رسمی کارشناسی، اشاره‌ای مستقیم یا غیر مستقیم نیافته است که کارشناسان رسمی موظف به تعیین اجاره بها برای سال‌های آتی می‌باشند، متاسفانه این تصور در جامعه کارشناسی قوت گرفته که  کارشناسان موظف می‌باشند برای هر درخواست متقاضیان کارشناسی چون آقای ووپی در کارتون تنسی تاکسیدو، راه حلی یافته و با مدد از تخته سیاه جادویی خود اعلام نظریه نمایند؟!

* اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی به تاریخ ۱۳۹۶/۰۳/۲۴ و بشماره ۶۸۸/۹۶/۷  اعلام نموده “برخلاف اجرت المثل، تعیین اجاره بهاء توسط کارشناس برای دو یا چند سال فاقد موضوعیت است”

– کارشناسان رسمی می توانند با استناد به نامه و مجوزی که شورای عالی کارشناسان رسمی اعلام نموده، نسبت به تعیین اجاره بهای سال‌های آتی اقدام و اعلام نظریه نمایند لیکن جهت استحضار بعرض می رساند در مواردی موجر یا  مستاجر  به دلیل پیش بینی اشتباه نرخ تورم سال‌های آینده از کارشناسان رسمی شکایت نموده و درخواست جبران ضرر و زیان نموده اند، مطابق ماده ۱۹ قانون کانون اظهار نظر کارشناسی بـاید مستدل و صریح باشد، در صورت ارائه نظریه فاقد پشتوانه فنی، کارشناسان به استناد بند ۳ از ماده الف-۲۶ قانون کانون،ک،ر،د (مسامحه و سهل‌انگاری در اظهارنظر) به توبیخ با درج در پرونده یا محدود کردن اختیارات فنی کارشناس رسمی برای‌مدت یک تا سه سال محکوم می شوند، همچنین به استناد ماده ۲۶۷ قانون آیین دادرسی در امور مدنی و ماده ۵۸۸ قانون مجازات اسلامی و ماده ۱۴ قانون مسئولیت مدنی می توانند محکوم به جبران خسارت شوند، لذا کارشناسان محترم لازم است به مسئولیت‌ها و پیامدهای امر واقف بوده و هوشمندانه عمل نمایند